Regolamento Condominiale
RISCALDAMENTO E CENTRALE TERMICA (C.T.)
Le spese di esercizio (combustibile, manutenzione ordinaria, conduttore caldaia, forza motrice, ecc.) sono poste
a carico di tutte le unità immobiliari esclusive che risultano comproprietarie per destinazione dell'impianto
(sempre che non risulti diversamente dal titolo). Tali spese sono ripartite tra gli stessi secondo l'apposita tabella
denominata "Tabella riscaldamento", che sarà allegata al presente regolamento, redatta in base:
alla superficie radiante dei termosifoni posti nelle singole proprietà esclusive;
al volume riscaldato delle singole proprietà esclusive;
al criterio misto, rapportata in percentuale del 50% alla cubatura dei locali riscaldati, in percentuale del
50% alla superficie radiante dei termosifoni posti nelle singole proprietà esclusive.
Non è consentito ai singoli condomini di sottrarsi totalmente o parzialmente a dette spese, dichiarando di non
voler usufruire in tutto o in parte di detto servizio. Tuttavia, al momento della deliberazione preventiva sulla
gestione del servizio e sul relativo preventivo di spesa, e sempre che l'argomento sia stato previamente inserito
all'ordine del giorno (e in ogni caso prima che il servizio sia stato effettivamente gestito in comune), l'assemblea
con delibera a maggioranza qualificata (art. 1136, c.2 del c.c.) potrà riconoscere uno sconto percentuale sulle
quote di spettanza del condomino che abbia formulato la richiesta. Ciò sempre che la stessa sia giustificata, sia
relativa alla rinuncia totale del servizio per l'intero periodo dell'esercizio, e siano garantiti gli opportuni controlli
secondo le modalità che stabilirà l'assemblea. Le spese di straordinaria manutenzione e ricostruzione dell'impianto
(sostituzione caldaia, ricostruzione canna fumaria, rifacimento colonne montanti ecc.) sono poste a carico di
tutte le proprietà esclusive che risultano comproprietarie per destinazione dell'impianto. Tali spese sono ripartite
tra le stesse in proporzione ai millesimi di proprietà. Le spese relative alla trasformazione o conversione
dell'impianto (che comportano sostituzione della caldaia e accessori in genere), nonché quelle relative alla
regolarizzazione e automatizzazione del medesimo del medesimo, sia a seguito rispettivamente di deliberazione
assunta a maggioranza qualificata dell'assemblea (art. 1136 c.2 del c.c.) per motivi di utilità economica, sia a
seguito di leggi o regolamenti che le impongano, sono ripartite in proporzione ai millesimi generali di proprietà fra
gli interessati. E' vietato ai singoli condomini ampliare la superficie radiante dei termosifoni. Tuttavia, al momento
della deliberazione sulla preventiva gestione del servizio e sul preventivo di spesa, e sempre che l'argomento sia
stato previamente inserito all'ordine del giorno (e in ogni caso prima che il servizio sia stato effettivamente
gestito in comune), l'assemblea con delibera a maggioranza qualificata (art. 1136 c.2 del c.c.) potrà consentire
al condomino che ne abbia fatta richiesta di ampliare la superficie radiante dei propri termosifoni, sempre che
comunque ciò avvenga a spese dello stesso, ivi comprese in queste, quelle relative ai necessari rilievi tecnici e
nuova redazione della "tabella riscaldamento". Restano a carico delle singole proprietà, le spese tutte relative
alle parti di impianto dal punto di diramazione dalla condotta comune.
PORTIERATO
Le spese di portierato inerenti alla custodia dell'edificio (contributi; salario o corrispettivo convenuto; luce,
acqua, riscaldamento e manutenzione dell'eventuale alloggio e dei locali di portineria), sono poste a carico di
tutti i condomini, e ripartite in proporzione delle quote millesimali di proprietà. Per quanto attiene alle eventuali
spese relative alle pulizie, conduzione riscaldamento e acqua calda centralizzati e ad altre prestazioni inerenti le
parti, impianti e servizi comuni eventualmente svolti dal portiere, le stesse vanno individuate ed equamente
valutate da parte dell'assemblea, e poste a carico dei condomini che ne traggono vantaggio, e fra questi
ripartite in conformità di quanto disposto dal presente regolamento.
FINESTRE E BALCONI
Le spese relative alla manutenzione ordinaria e ricostruzione delle finestre (tapparelle e persiane, serramenti,
bancali o davanzali, architravi, ecc.) sono poste a esclusico carico delle rispettive proprietà; quando dette
spese si riferiscono alle finestre del vano scale, esse vanno poste a carico dei condomini utenti e ripartite in
proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà. Analogamente, le spese relative alla manutenzione o ricostruzione
dei balconi, sono poste esclusivamente a carico delle rispettive proprietà; o dei condomini o gruppi di condomini
che ne trae utilità, e ripartite in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà.
CANNA FUMARIA
Le spese relative alla pulizia, manutenzione e ricostruzione delle canne fumarie, sono a carico delle rispettive
proprietà di pertinenza; qualora le stesse siano di pertinenza di un gruppo o di tutti i condomini, le spese sono
poste a carico dei condomini interessati e ripartite in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
CITOFONI, APRIPOTONE, VIDEOCITOFONO
Le spese relative alla manutenzione, modificazione, ricostruzione dei citofoni, dell'apriportone e del
videocitofono, sono ripartite in parti uguali fra tutti gli utilizzatori.
ANTENNA TELEVISIVA CENTRALIZZATA
L'antenna televisiva centralizzata appartiene in parti uguali a tutti i condomini le cui proprietà sono a essa
allacciate; pertanto, le relative spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione sono poste a carico degli
stessi, e ripartite in parti uguali. I condomini comproprietari, a maggioranza ordinaria, possono deliberare di
dotare l'antenna di nuovi canali, vincolando in tal modo la minoranza dissenziente a contribuire nelle spese. La
minoranza consenziente può apportare la modificazione, ma a proprie spese. I condomini non allacciati, che
desiderano servirsi dell'impianto, debbono chiedere preventiva autorizzazione all'assemblea, e corrispondere equo
indennizzo. E' vietato ai condomini e loro inquilini installare antenne autonome, bensì dovranno utilizzare quella
centralizzata.
RIPARTIZIONI INTROITI
Gli introiti relativi alla eventuale locazione di parti comuni (impianti sportivi, sale , posti auto, ecc.), saranno
ripartiti fra tutti i condomini comproprietari degli impianti o dei locali interessati, in proporzione alle rispettive
quote millesimali di proprietà.
Norme relative all'amministrazione
ASSEMBLEA
L'assemblea è l'organo decisionale del condominio; essa delibera su tutti gli aspetti della gestione. Della
medesima, fanno parte indistintamente tutti i condomini. Nel caso di trasferimento di proprietà, per condomino
va inteso l'ultimo proprietario. Requisiti essenziali per la validità di qualsiasi deliberazione presa dall'assemblea, è
la preventiva convocazione in essa di tutti i condomini; e l'omissione dell'avviso di convocazione, anche nei
confronti di uno solo dei partecipanti al condominio determina la nullità assoluta e radicale della deliberazione.
L'avviso di convocazione dovrà essere comunicato in forma scritta e inoltrato a mezzo di lettera raccomandata
postale o a mano con raccolta di firme, esso va notificato con preavviso di almeno 5 gg. interi sulla data
prevista per l'assemblea. L'avviso di convocazione, deve indicare il luogo, la data, l'ora e l'oggetto
dell'assemblea, nonché l'indicazione se trattasi di 1° ovvero di 2° convocazione: entrambe le convocazioni
possono tuttavia essere previste nello stesso avviso di convocazione. Il luogo deve essere compreso entro i
confini della città in cui sorge il condominio, e deve essere idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la
presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento della discussione. Lo svolgimento dell'assemblea ordinaria,
dovrà avvenire entro 30 gg. dal termine della gestione, onde consentire all'amministratore la redazione del
rendiconto e il riparto delle spese. L'ordine del giorno deve essere dettagliato e completo, comprensivo degli
argomenti che anche un solo condomino avesse richiesto (in forma scritta). L'assemblea straordinaria, può
essere convocata dall'amministratore quando questi lo ritenga necessario o quando ne è fatta richiesta da
almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio. Decorsi inultimente10 gg. dalla richiesta, i
condomini richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione. Va precisato, a norma dell'Art.
L.27/7/1978 n° 392 (equo canone), che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario
dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di
gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto
di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. A tal fine, l'obbligo di avvertire i
locatori in merito incombe esclusivamente alle singole proprietà interessate; l'amministratore è esonerato da tale
incombenza.
ATTRIBUZIONE DELL'ASSEMBLEA
L'assemblea ordinaria, delibera sulla nomina o revoca o conferma dell'amministratore e relativa retribuzione,
sull'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;:
all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministrazione e all'impiego del residuo attivo della gestione; alle
spese di manutenzione straordinaria, costituendo se occorre, un fondo speciale; sulla eventuale revisione del
regolamento di condominio; a promuovere liti, a resistere a domandare; a decidere su ricorsi contro i
provvedimenti presi dall'amministratore ecc. Nei casi d'urgenza tuttavia, l'amministratore può ordinare lavori di
manutenzione straordinaria, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
VALIDITA' DELL'ASSEMBLEA
L'assemblea di 1° convocazione, è validamente costituita quando siano presenti tanti condomini che
rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio. L'assemblea di 2°
convocazione, è regolarmente costituita quando sono presenti tanti condomini quanti siano sufficienti (per
numero e per valore), per raggiungere nella votazione le maggioranze valide per l'approvazione di una
deliberazione. Per deliberare pertanto in materia d'ordinaria amministrazione, è sufficiente la presenza di 1/3 del
valore dell'intero edificio, e di 1/3 dei partecipanti al condominio. Per deliberare in merito ad argomenti per i quali
siano richieste maggioranze particolari (Art. 1136 c.c. commi 4° e 5°), l'assemblea è regolarmente costituita
quando sono presenti tanti condomini, quanti siano sufficienti (per numero e per valore), a raggiungere la
validità per dette deliberazioni. Ciascun condomino può intervenire all'assemblea anche ammezzo di
rappresentante di propria fiducia: tale circostanza, va riportata sul verbale d'assemblea. La delega non è
frazionabile e deve essere attribuita in forma scritta e sottoscritta di pugno dal condomino. Essa può essere
attribuita anche verbalmente, perché accettata dal presidente dell'assemblea. La delega non è "girabile" ad un
terzo, il delegato può votare solo per gli argomenti iscritti all'ordine del giorno. Nei casi di proprietà indivisa di
una quota condominiale, essa ha diritto ad un solo rappresentante in assemblea che sarà designato dagli
interessati o, in difetto per estrazione a sorte da parte del presidente dell'assemblea. L'allontanamento dei
condomini o loro delegati, dopo la costituzione dell'assemblea, non incide sulla determinazione del "quorum"
costitutivo, dovendosi aver riguardato a tal fine unicamente al momento iniziale della riunione.
IL PRESIDENTE DELL'ASSEMBLEA
L'assemblea, prima di iniziare i lavori, e decorsi 15 minuti dall'orario previsto per l'incontro, nomina un presidente,
a semplice maggioranza numerica fra i condomini presenti. Il presidente, nomina un segretario fra i condomini
presenti. Al presidente, spetta il compito di dichiarare deserta o valida la costituzione dell'assemblea; di
garantire lo svolgimento della discussione sui vari argomenti posti all'ordine del giorno, e porre in votazione (per
appello nominale) e verificare la validità delle delibere, coadiuvato in ciò dal segretario; nonché a proporre il
rinvio della discussione su alcuni argomenti ad altra assemblea; egli inoltre detterà al segretario, affinché siano
posti a verbale, il resoconto delle verifiche e delle delibere, oltre ovviamente a quanto altro possa essere
richiesto dai singoli condomini o che riterrà opportuno inserirvi di quanto emerso nel corso della discussione.
VERBALE DELL'ASSEMBLEA
Il verbale va redatto contestualmente allo svolgimento dell'assemblea. La stesura dello stesso deve essere
completa e chiara, dovendo consentire ogni controllo in merito al regolare svolgimento e alla regolarità delle
delibere. Pertanto, esso deve contenere l'indicazione del giorno, ora e luogo della discussione, nonché se
trattasi di 1° e2° convocazione; ripetere per intero l'ordine del giorno di cui al regolare avviso di convocazione;
l'elenco dei condomini presenti (e il nome dei loro eventuali delegati), e le rispettive quote di comproprietà; la
nomina del presidente e del segretario; nonché la dichiarazione della validità o meno dell'assemblea. Per quanto
attiene alle delibere sui vari argomenti, debbono essere indicati nominalmente i condomini favorevoli, o
quantomeno quelli contrari e quelli astenuti; al termine, dovrà essere riportato l'orario di chiusura dell'assemblea
e, previa lettura e approvazione del verbale, il medesimo va sottoscritto dal presidente e dal segretario.* il voto,
e quindi i millesimi dell'astenuto non possono essere compresi nel calcolo del quorum necessario per
l'approvazione delle delibere. Copia del verbale, va trasmesso a cura dell'amministrazione a tutti i condomini,
curando l'inoltro a mezzo di lettera raccomandata postale nei confronti dei condomini assenti.
*Il verbale assembleare va sottoscritto dai condomini affinché la delibera abbia il contenuto di un contratto per
il quale sia richiesta ad substantiam la forma scritta
IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE
Le delibere dell'assemblea, assunte nelle forme di legge nell'ambito delle proprie attribuzioni, sono vincolanti per
tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino
dissenziente (o astenuto) può fare ricorso all'autorità giudiziaria, sotto pena di decadenza, entro 30 gg. che
decorrono dalla data delle deliberazioni per i dissenzienti (o astenuti), e dalla data di comunicazione per gli
assenti.
DISSENSO RISPETTO ALLE LITI
Qualora l'assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino
dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle
conseguenze della lite in caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato a mezzo di Ufficiale giudiziario
entro 30 gg. da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha
diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al
condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del
giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
L'AMMINISTRATORE*
L'amministratore, viene nominato dall'assemblea fra persone anche estranee al condominio, con deliberazione
approvata (2° convocazione) da 1/3 più 1 di tutti i condomini, che rappresentino almeno 500 millesimi. Tale
procura, dovrà essere adottata anche nel caso di "conferma". L'amministratore, è esonerato dall'incombenza di
estendere l'invito di convocazione ai locatari, allorquando si debba deliberare in merito agli argomenti di cui
all'Art. 10 L. 27/7/1978 n° 392 (equo canone); tale obbligo incombe esclusivamente alle singole proprietà
interessate. A tal fine, le convocazioni di assemblee in cui siano previste tali deliberazioni, dovranno essere
inviate ai condomini con almeno 15 gg. interi sulla data prevista per l'assemblea, onde consentire ai condomini
stessi di poter comunicare ai propri inquilini la copia dell'avviso di convocazione rispettando il termine minimo
legale di 5 gg. interi sulla data prevista per l'assemblea. L'amministratore dura in carica un anno ed è retribuito.
Egli può essere revocato in qualsiasi momento, ovvero esso può dimettersi anticipatamente: in tal caso, gli
saranno riconosciuti tanti dodicesimi del compenso annuo, quante sono le mensilità trascorse. Nei periodi di
carica "ad interim", la base annua del compenso resta invariata. Per il compenso pattuito, è fatto obbligo
all'amministratore di indire almeno una assemblea all'anno, e comunque quella ordinaria di fine anno per rendere
conto della sua gestione: ogni assemblea straordinaria che egli reputi necessaria, o perché richiesta dai
condomini nelle forme di legge, sarà deliberato di anno in anno un apposito compenso. Eventuali incarichi speciali
a esso conferiti, estranei alle sue attribuzioni in qualità di amministratore, saranno retribuiti su base tariffaria
professionale o in base a compenso da concordarsi previamente di volta in volta in sede di assemblea. In tutti i
casi, l'amministratore ha diritto al completo rimborso delle spese sostenute per l'esplicazione del mandato
ricevuto. L'amministratore dovrà conservare presso di sé; l'indirizzario completo dei condomini; il regolamento del
condominio, le tabelle millesimali di proprietà e per il riparto delle spese (Tabella generale); atti, contratti
(ascensore, assicurazioni, luce, ecc.); convenzioni, registro dei verbali di assemblea; libro giornale (entrate e
uscite) e quant'altro possa essere utile acquisire e conservare agli atti (licenze edilizie, documenti fiscali,
progetti dell'edificio e degli impianti di fognatura, acqua, ecc.).
*La nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di quattro
ATTRIBUZIONI DELL'ASSEMBLEA
Le funzioni dell'amministratore sono disciplinate dal codice civile, in particolare, l'amministratore deve:
· eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio, con
la diligenza del buon padre di famiglia;
· rappresentare il condominio in giudizio (con potere autonomo), quando occorra far osservare da parte dei
singoli condomini o anche da parte di terzi, le norme, di qualsiasi specie, contenute nel regolamento di
condominio, purché dettate nell'interesse comune;
· disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune in modo che ne sia
assicurato il miglior godimento e la migliore utilizzazione a tutti i condomini, esercitando a tal fine la vigilanza
sulla regolarità dei servizi comuni, eseguendo verifiche e impartendo le necessarie provvidenze intese a
mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini;
· compilare e presentare, in sede di assemblea ordinaria, un preventivo delle spese per la gestione annuale e il
progetto di ripartizione delle stesse in conformità del presente regolamento, affinché sia sottoposto
all'approvazione;
· riscuotere i contributi dovuti dai condomini (sia per le spese ordinarie che straordinarie) in base allo stato di
ripartizione - quando il preventivo sia stato approvato dall'assemblea - valendosi anche del procedimento
giudiziario, compreso quello ingiuntivo, altresì nei confronti di chi, subentrato ad altro condomino, è tenuto al
pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e all'anno precedente;
· erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei
servizi comuni;
· stipulare i contratti che occorrono per provvedere, nei limiti per la spesa approvata dall'assemblea, sia
all'ordinaria manutenzione e all'uso normale delle cose comuni, sia alla prestazione dei servizi comuni;
· compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio;
· ordinare lavori di manutenzione straordinaria, purché esista il requisito dell'urgenza, con l'obbligo di riferirne alla
prima assemblea;
· rendere annualmente il conto della gestione nei confronti dell'assemblea, entro i termini previsti dal presente
regolamento. I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.
Contro i provvedimenti presi dall'amministratore, è ammesso ricorso all'Autorità giudiziaria. Nei limiti delle
attribuzioni conferitegli dal presente regolamento, l'amministratore ha la rappresentanza dei condomini e può
agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi. Egli può essere convenuto in giudizio per qualunque
azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa
che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita
dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini;
l'amministratore che non adempie a questo obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
CONSIGLIO DI CONDOMINIO*
Il Consiglio di condominio è l'organo di controllo amministrativo, tecnico e contabile della gestione; coadiuva
l'opera dell'amministratore quando richiesto, e lo sostituisce nei casi di temporanea assenza. Esso può essere
delegato di volta in volta dall'assemblea ad altre particolari mansioni. Il Consiglio di condominio decide a
maggioranza; dura in carica un anno, e relaziona l'attività svolta in sede di assemblea. Esso è composto da
membri eletti fra i condomini a maggioranza semplice; la funzione dei membri è gratuita, salvo il rimborso delle
spese vive necessarie per l'espletamento dell'incarico.
*Non obbligatorio
Norme finali
INFRAZIONI DEL REGOLAMENTO
Per le infrazioni alle norme del presente regolamento, l'amministratore, previo base testimoniale scritta, invierà
formali diffide, le cui spese vive e gli onorari di competenza propri e di legali o altri professionisti cui dovesse far
ricorso, saranno poste a carico dell'inadempiente, senza pregiudizio per le maggiori, diverse responsabilità civili e
penali dei trasgressori a termini di legge. I condomini o i loro conduttori rispondono per le persone conviventi o a
loro servizio.
REVISIONE DEL REGOLAMENTO
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la revisione del presente regolamento; le modifiche "legittime"
assumono validità se approvate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal 2° comma dell'Art. 1136c.c.
VALORE GIURIDICO
Il presente regolamento, è stato approvato, a norma delle vigenti disposizioni di legge in materia, dall'assemblea
dei condomini tenutasi il ……………… Esso è pertanto obbligatorio per tutti i comproprietari, loro eredi e aventi
causa per qualsiasi titolo e, nella parte cui spetti, per tutti i locatori. L'approvazione del rendiconto in sede
assembleare rappresenta fatto impeditivo all'esercizio di ulteriori criteri di controllo, da parte del singolo
condomino.
